El rápido incremento del precio de la vivienda durante los últimos años está elevando también la preocupación por la posibilidad de que caiga bruscamente. Las consecuencias de la corrección, como señala el Fondo Monetario Internacional, pueden ser muy adversas para la economía y la estabilidad financiera. Es lo que sucedió la pasada crisis y las simulaciones detectan las primeras señales que apuntan a que crecen los riesgos, por eso pide estar vigilantes.
La sobrevaloración de los activos, el crecimiento excesivo del crédito y el endurecimiento de las condiciones financieras, advierte el FMI, son un claro predictor de un eventual ajuste a la baja de los precios a medio plazo. “Los datos más recientes tienden a apuntar a un incremento de los riesgos a la baja para los precios de la vivienda dentro de los próximos uno a tres años en algunos países”, afirma el FMI.
La vivienda en Estados Unidos y Europa es uno de los principales componentes de la economía y los préstamos representan una gran porción de los activos de los bancos. El organismo dedica en su informe de primavera un capítulo a examinar las condiciones del mercado inmobiliario en una treintena de grandes ciudades, entre ellas Londres, Berlín, París, Madrid, Nueva York, Ciudad de México y São Paulo.
En su análisis observa que en los últimos cinco años se produjo un incremento sustancial y simultáneo de precios. “Esta sincronización”, valoran los técnicos, puede ser la señal de un riesgo para la actividad económica, especialmente si el endeudamiento es elevado. Que los tipos de interés estuvieran tan bajos tanto tiempo, añade, alimentó las posibilidades de la caída si se pidió prestado en excesivo.
La interacción entre el valor de la vivienda y el volumen del crédito, como muestra el análisis, se refuerza y mete más presión al alza de los precios. Pero cuando ese proceso se revierte, “el desplome de precios va seguido de un derrumbe del crédito y del crecimiento económico”. Es exactamente el patrón que se observó en 2007, cuando se gestaba la mayor crisis financiera desde la Gran Depresión.
Crisis más profundas
El alza del precio de la vivienda permite elevar la renta de los propietarios y puede elevar por consiguiente el consumo. Pero si va demasiado lejos, actúa como un candado para potenciales compradores que no pueden permitirse pagar la hipoteca o puede reducir la renta disponible y forzar a recortar el gasto a los que tienen dificultad para devolver la deuda. “Eso puede deprimir el mercado”, señala.
Así se entra en una espiral. “Un cambio brusco en los precios puede afectar a la calidad de las carteras y la rentabilidad de los bancos”, reitera el FMI. Las recesiones, añade el organismo, son más profundas y duran más cuando la vivienda se deprecia más y más rápido. “Dos de cada tres crisis bancarias de las últimas décadas se vieron precedidas por el estallido de una burbuja inmobiliaria”, recuerda.
El FMI presenta una nueva herramienta para medir los riesgos a la baja en el precio de la vivienda, que puede ser utilizada como un indicador de alerta temprana. A la vista de la sincronización que se observa, el organismo recomienda que se coordinen las políticas a escala internacional para taponar las vulnerabilidades y evitar que los efectos adversos de la corrección se propaguen.
Una vía de protección podría ser regular los flujos de capital extranjero en determinados mercados donde los precios se dispararon en los últimos años. Es una idea que circula en algunas capitales para contener la escalada. Pero el FMI señala que solo puede ser efectiva en algunos casos, porque la situación de cada país varía mucho, o cuando otras opciones son limitadas. El momento de la acción, añade además la institución económica, es crucial.
